Nouveau bail d'habitation au 1er octobre 2026 : ce que change le décret du 6 juillet 2026 pour les bailleurs et les agences
À partir du 1er octobre 2026, tout bail d'habitation signé ou renouvelé doit suivre les nouveaux contrats types fixés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026.
Clause résolutoire à six semaines, non-versement du dépôt de garantie comme motif de résiliation, mention de résidence principale, numéro de portable facultatif : nous faisons le point sur ce qui change concrètement pour les propriétaires, les agences immobilières et les locataires.
Un décret qui aligne enfin le bail type sur la loi de 2023
Le texte à retenir n'est pas une nouvelle loi, mais un décret : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet. Il modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types de location à usage de résidence principale.
Son objectif est de mettre les modèles officiels en cohérence avec la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé. Cette loi avait déjà rendu la clause résolutoire obligatoire et ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer. Mais le bail type utilisé par la plupart des bailleurs et des agences affichait encore deux mois.
Comme le rappelle l'avocate Valérie Moulines Denis sur le Village de la Justice, ce décalage a créé pendant trois ans une réelle insécurité juridique dans les procédures pour impayés. Le décret du 6 juillet 2026 referme cet écart.
Baux concernés : les locations vides, les locations meublées et les colocations à bail unique soumises à la loi du 6 juillet 1989. Le modèle meublé ne s'applique ni au bail mobilité, ni aux meublés de tourisme, ni aux chambres d'hôtes, précise Service Public.
Date d'application : les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours n'ont pas à être refaits.
Un décret qui aligne enfin le bail type sur la loi de 2023
Nouveauté
Ce que prévoit le nouveau bail type
Caractère
Clause résolutoire pour impayés
Résiliation de plein droit en cas de loyer ou de charges impayés, effective six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Obligatoire
Non-versement du dépôt de garantie
Nouveau motif de résiliation de plein droit, avec le même délai de six semaines
Obligatoire
Défaut d'assurance habitation
Clause résolutoire possible, effective un mois après un commandement infructueux
Facultative
Troubles de voisinage
Clause résolutoire possible, uniquement après une décision de justice définitive
Facultative
Obligation de résidence principale
Mention dans le bail lorsque le logement y est soumis par la commune
Obligatoire si le logement est concerné
Numéro de portable des parties
Peut figurer dans la désignation du bailleur et du locataire
Facultative
La clause résolutoire passe à 6 semaines dans le modèle officiel
Le nouveau bail type prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyer ou de charges impayés. Cette résiliation ne produit ses effets qu'au terme d'un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Attention : résiliation de plein droit ne veut pas dire expulsion immédiate. Le bailleur doit toujours saisir le juge, obtenir une décision, puis suivre la procédure d'exécution, trêve hivernale comprise.
Le non-versement du dépôt de garantie devient un motif de résiliation
C'est la nouveauté la plus directement liée à notre métier. Un locataire qui n'a jamais versé le dépôt de garantie prévu à son entrée dans les lieux s'expose désormais à la même clause résolutoire que pour un loyer impayé.
Il ne s'agit pas de la restitution du dépôt en fin de bail, mais bien de son versement initial.
En cas de litige, le bailleur doit prouver l'absence de paiement : relevé bancaire, reçu, quittance ou comptabilité de l'agence deviennent alors décisifs.
Une mention sur la résidence principale
Certaines communes peuvent désormais imposer qu'un logement neuf soit occupé exclusivement en résidence principale, dans le cadre de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme. Lorsque c'est le cas, le bail doit le préciser. En pratique, cette mention ne concerne qu'un nombre limité de logements.
Le numéro de portable, une mention facultative
Le bail peut désormais indiquer le téléphone portable du bailleur et du locataire. L'objectif affiché : pouvoir joindre rapidement un locataire en difficulté et prévenir les expulsions. Cette information reste facultative.
Pour les bailleurs et les agences : quel délai viser selon la date du bail ?
Le décret ne s'applique qu'aux nouveaux baux.
Pour les contrats déjà signés, le délai à mentionner dans un commandement de payer dépend de la clause effectivement signée, comme l'a précisé la Cour de cassation dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002).
Le risque le plus courant : un commandement qui annonce six semaines alors que le bail reproduit une clause à deux mois.
Cette contradiction peut fragiliser toute la procédure.
Utiliser un ancien modèle après le 1er octobre ne rend pas le bail nul. Mais le bailleur peut perdre le bénéfice de certaines clauses et exposer une éventuelle procédure à des contestations sur les délais.
Date de signature ou de renouvellement du bail
Délai à retenir dans le commandement de payer
À partir du 1er octobre 2026 (nouveau modèle)
Six semaines
Entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026
Celui de la clause signée ; en cas de doute, retenir le délai le plus long
Avant le 29 juillet 2023, clause à deux mois
Deux mois
Bail verbal
Six semaines (délai légal)
Pour les locataires : ce qu'il faut savoir
Le délai de six semaines après un commandement de payer est plus court qu'auparavant. Un locataire en difficulté a donc intérêt à réagir vite : contacter son bailleur ou son agence, et solliciter si besoin un échéancier.
Le versement du dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux devient également un point de vigilance. Un dépôt non versé peut désormais entraîner la résiliation du bail. Conserver une preuve du paiement est donc essentiel.
Enfin, le juge conserve la possibilité d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, notamment si le locataire a repris le paiement intégral du loyer.
Ce que nous vous recommandons de faire avant la 1er octobre :
- Mettre à jour vos modèles de bail (vide, meublé, colocation) ou vérifier que votre logiciel de gestion intègre le nouveau contrat type.
- Relire vos baux en cours pour identifier le délai prévu par leur clause résolutoire.
- Vérifier, pour chaque logement, s'il est soumis à une obligation de résidence principale.
- Sécuriser la preuve du versement du dépôt de garantie à chaque entrée dans les lieux.
- Proposer au locataire de renseigner son numéro de portable pour faciliter les échanges.
Le dépôt de garantie au cœur de la réforme : l'éclairage HIGHRISE
En faisant du non-versement du dépôt de garantie un motif de résiliation, le décret rappelle une réalité que les agences connaissent bien : l'entrée dans les lieux reste un moment sensible.
Réunir la somme, l'encaisser, en garder la trace, puis la restituer en fin de bail mobilise du temps et peut devenir source de litiges.
C'est précisément ce que HIGHRISE simplifie. Notre solution remplace le dépôt de garantie par une garantie autonome, prévue par la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur reste couvert pour les dégradations du logement, à hauteur du montant du dépôt de garantie initial.
Le locataire, lui, n'a plus à avancer cette somme à son arrivée.
Pour les agences partenaires, c'est un argument de plus pour sécuriser la mise en location dans un cadre réglementaire qui se précise. Vous souhaitez en savoir plus ?
Sources
• Nouveau contrat de location 2026 : ce que le décret du 6 juillet 2026 change pour les bailleurs, Valérie Moulines Denis, Village de la Justice, 21 juillet 2026
• De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026, Service Public, 23 septembre 2026
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, Légifrance